??剛剛，

??廈門2020首場(chǎng)土拍落槌！

??思明區(qū)地塊成廈門首個(gè)百億地塊

??也是廈門新晉單價(jià)最高的地塊

??↓↓↓

??上海泰鳴以103.55億元競(jìng)得思明2020P01地塊，

??成交樓面價(jià)50599元/㎡，

??溢價(jià)率43.8%！

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??土拍過程一覽

??終于！在第二季度的今天（4月22日），廈門迎來了2020年內(nèi)首場(chǎng)土拍！公開出讓思明區(qū)、翔安、海滄三幅優(yōu)質(zhì)宅地。本次拍賣不設(shè)拍賣底價(jià)，按照價(jià)高者得原則確定受讓人。

??思明2020P01地塊

??地塊位于思明區(qū)03-11片區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)，土地面積59561.521平方米，計(jì)價(jià)建筑面積204650平方米，起拍樓面價(jià)35182元/平方米，起拍總價(jià)72億元。

??該地塊共吸引14家房企參與競(jìng)拍：中駿、建杭、平安、中海、旭輝、金茂、國貿(mào)、建發(fā)、首開、綠城、融創(chuàng)、匯成、華發(fā)。

??暌違10年思明區(qū)再供地，稀缺資源自然引得房企“廝殺”，來看看現(xiàn)場(chǎng)情況：

??第一次報(bào)價(jià)88號(hào)中駿，直接90億！5分鐘后......67號(hào)，報(bào)價(jià)913500,樓面價(jià)44637元/平不到10分鐘后...

??88號(hào)中駿報(bào)價(jià)93億，45443元/平！

??激烈程度超乎想象??！15分鐘后...6號(hào)泰鳴報(bào)價(jià)95.25億，46543元/平 78鑫萬豪，95.4億半小時(shí)后...6號(hào)報(bào)價(jià)98億！78號(hào)，98.25億，樓面價(jià)破4.8萬！50分鐘后，6號(hào)報(bào)價(jià)，100億元！！廈門首個(gè)百億地塊誕生！...

??一小時(shí)后，6號(hào)102.4億元，樓面價(jià)破5萬！

??...

??經(jīng)過幾百輪、一個(gè)多小時(shí)的激烈競(jìng)拍后

??終于見分曉↓↓↓

??上海泰鳴以103.55億元競(jìng)得思明2020P01地塊，成交樓面價(jià)50599元/㎡，溢價(jià)率43.8%！。刷新廈門土地總價(jià)和單價(jià)記錄！

??值得注意的是，根據(jù)土拍公告，思明區(qū)2020P01地塊宗地內(nèi)商品住房的銷售均價(jià)不得超過70800元/平方米。

??而集美董任北地塊僅吸引了聯(lián)發(fā)一家房企參與競(jìng)拍，經(jīng)過舉牌，最終聯(lián)發(fā)以底價(jià)7.56億元競(jìng)得該地塊，住宅樓面價(jià)18000元/平，溢價(jià)率0%。

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??觀點(diǎn)分析

??1、三幅優(yōu)質(zhì)地塊上架，意在提振市場(chǎng)

??不難發(fā)現(xiàn)，此次出讓的三幅宅地，資質(zhì)極為優(yōu)越。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)宅地的出讓，有助于市場(chǎng)加快走出疫情的陰霾，同時(shí)滿足了當(dāng)下的市場(chǎng)熱度需求，有利于保持房價(jià)穩(wěn)定，吸引房企入局。

??尤其是2020P01地塊，是10年內(nèi)思明區(qū)唯一拍賣的“寶藏地塊”，珍稀程度不言而喻；集美區(qū)地塊則是地鐵上蓋物業(yè)；翔安地塊毗鄰雙十中學(xué)翔安校區(qū)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)翔安校區(qū)、科技中學(xué)翔安校區(qū)，未來將是“名?？鐛u”的直接受益者。

??廈門均和評(píng)估公司董事長王崎表示未來很看好翔安潛力：“現(xiàn)在翔安的GDP超過同安，翔安要建設(shè)廈門的浦東，必須大量供地，大量吸引人才入駐，翔安才可以在未來四五年中快速發(fā)展?？鐛u發(fā)展才可以更加均衡?！?br/>

??廈門新景祥總經(jīng)理張建：“目前這個(gè)階段，開發(fā)商資金壓力還是比較大的，對(duì)于后市也還是保持謹(jǐn)慎態(tài)度，當(dāng)然，此時(shí)確實(shí)是進(jìn)行土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)性更換的好時(shí)機(jī)?！?br/>

??2、思明區(qū)地塊輕松稱王！引十余家房企廝殺

??兩年以來，廈門島內(nèi)曾出讓5幅宅地，均位于湖里區(qū)。從已經(jīng)開售的中駿天宸和建發(fā)璽樾來看，都可以稱得上逢開必罄，熱度十足。

??作為廈門主要城市封面，思明區(qū)無疑比湖里區(qū)更加炙手可熱。入駐思明區(qū)，不僅可以讓開發(fā)商布局島內(nèi)核心，躋身廈門樓市“第一梯隊(duì)”，同時(shí)也能取得熱銷、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。

??但是，地塊的拍賣門檻也極高：項(xiàng)目銷售價(jià)格不能超過70800元/㎡，而且，思明區(qū)2020P01地塊建筑面積體量超20萬方，競(jìng)拍起始價(jià)就高達(dá)到72億元，是歷年最高，給房企造成的資金壓力不小。

??如此高的起拍價(jià)，也決定了思明區(qū)地塊成交總價(jià)輕松稱霸廈門。第一輪競(jìng)拍，總價(jià)已經(jīng)超原總價(jià)冠軍保持者（建發(fā)湖里2019P05地塊，75.25億）。

??不僅如此，思明區(qū)地塊成為最新單價(jià)最高的地塊，超越此前記錄（中駿枋湖2019P01地塊，樓面價(jià)45103元/平）。

??廈門均和評(píng)估公司董事長王崎：思明區(qū)地塊位置很好，周邊配套成熟、交通便利，大家都喜歡。優(yōu)質(zhì)地塊的出讓對(duì)市場(chǎng)打雞血有很大作用。思明區(qū)十年一拍，好地拍出好的價(jià)格，對(duì)二手房市場(chǎng)也會(huì)有提振作用。

??百億地塊誕生，王崎認(rèn)為，但這宗地因?yàn)槲磥斫ǔ芍蟊幌迌r(jià)出售，現(xiàn)在土地竟賣到5萬多的樓面價(jià)，再扣除設(shè)計(jì)、建安、裝修成本、資金利息、稅金、銷售等成本，利潤已經(jīng)有限，但還不至于虧賣，比起島外30余宗高價(jià)地塊的囧境，還是很好的。

??“但是地價(jià)很高，對(duì)接下來思明區(qū)拆遷成本也有很大的壓力。”王崎說道。

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??地塊測(cè)評(píng)

??島內(nèi)農(nóng)科所地塊

??時(shí)隔十年思明區(qū)再出超優(yōu)質(zhì)地塊

??2020P01地塊位于思明區(qū)云頂中路與蓮前路交叉口西南側(cè)，土地面積59561平，計(jì)容建面20.46萬平，起叫價(jià)72億元，起拍樓面價(jià)35182元/平。

??地塊自帶幼兒園，周邊規(guī)劃中小學(xué)配套！地塊可允許競(jìng)得人分三期建設(shè)，拿預(yù)售，首期銷售的建筑面積應(yīng)不少于5萬平方米，銷售均價(jià)不得超過7.08萬/平。

??該地塊也是思明區(qū)時(shí)隔十年之后，首次公開出讓的唯一一幅住宅用地。

??據(jù)了解，該地塊為原農(nóng)科所地塊。近東芳山莊BRT，毗鄰瑞景商圈和忠侖公園，北側(cè)為禹洲云頂國際小區(qū)（二手房價(jià)在6萬+/平），西側(cè)為云頂學(xué)校，臨近廈門外國語學(xué)校瑞景分校。地塊南側(cè)為云頂山，具備一定的生態(tài)景觀資源優(yōu)勢(shì)，可實(shí)現(xiàn)推窗見綠。區(qū)域內(nèi)配套完善，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，生活氛圍濃厚。

??優(yōu)勢(shì)：地塊位于寸土寸金的思明區(qū)，地段優(yōu)越，各類公建配套較為成熟，片區(qū)居住氛圍濃厚，教育和醫(yī)療資源優(yōu)質(zhì)，自帶天然景觀加持?？芍^是近年廈門土拍出讓中數(shù)一數(shù)二的超優(yōu)質(zhì)地塊。

??劣勢(shì)：出讓地塊面積較大，起拍金額達(dá)72億，對(duì)開發(fā)房企的資金實(shí)力要求高。

??機(jī)遇：一方面，本次出讓的島心大體量優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)想要打造區(qū)域規(guī)模和影響力的房企，是個(gè)不可多得的機(jī)會(huì)。

??另一方面，今年思明區(qū)加快蓮前街道何厝嶺兜、泥窟片區(qū)舊村改造，城市面貌煥然一新。而地塊位于思明區(qū)蓮前片區(qū)的核心地段，享受城市發(fā)展的利好。在拆遷大潮里，思明區(qū)泥土變黃金，或?qū)⑨尫判乱徊ǖ馁徺I力。

??挑戰(zhàn)：周邊二手房眾多，居住氛圍濃厚，其中，禹洲云頂國際二手房報(bào)價(jià)62894元/平方米。地塊受到7.08萬/平的限售價(jià)要求，后期開發(fā)成什么產(chǎn)品，如何在競(jìng)品林立的市場(chǎng)下實(shí)現(xiàn)高盈利是一個(gè)比較大的挑戰(zhàn)。

??翔安石厝地塊

??與實(shí)驗(yàn)小學(xué)翔安校區(qū)一路之隔

??2020XP01地塊位于翔安南部新城洪鐘大道與城場(chǎng)路交叉東北側(cè)，出讓面積44853.509㎡，總建面積125600㎡，計(jì)價(jià)建筑面積125600㎡，起拍樓面價(jià)23002元/㎡，起拍總價(jià)288900萬元。地塊分兩期建設(shè)，申請(qǐng)預(yù)售證、并對(duì)外公開銷售。首期公開銷售的建筑面積應(yīng)不少于總建的50%。

??地塊坐落在翔安區(qū)翔安南部新城片區(qū)，緊鄰廈門實(shí)驗(yàn)小學(xué)翔安校區(qū)（在建），未來片區(qū)內(nèi)還將形成從幼兒園到高中一站式優(yōu)質(zhì)教育資源集群。地塊北側(cè)600米處規(guī)劃有地鐵3號(hào)線翔安行政中心站，未來公共交通出行條件將更為便捷。

??優(yōu)勢(shì)：地塊周邊學(xué)區(qū)資源豐富，與實(shí)驗(yàn)小學(xué)翔安校區(qū)近一路之隔，雙十中學(xué)翔安校區(qū)（初中部、高中部）也在500米內(nèi)，兩校均是島內(nèi)老牌名校的島外直屬校區(qū)，未來優(yōu)質(zhì)的教育資源將是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。

??劣勢(shì)：地塊周邊無大型商業(yè)配套，較為荒涼，另外，地塊內(nèi)有高壓線經(jīng)過，后期將埋入地下。

??機(jī)遇：地塊所在片區(qū)周邊的澳頭特色小鎮(zhèn)、東部體育會(huì)展新城、臨空產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)等新興板塊正在崛起，并與翔安南部新城形成聯(lián)動(dòng)發(fā)展之勢(shì)，未來發(fā)展前景可期。

??挑戰(zhàn)：片區(qū)已聚集了世茂、國貿(mào)、融創(chuàng)、融僑、住宅、IOI、保利、中南、首創(chuàng)等大型開發(fā)企業(yè)的住宅項(xiàng)目，未來居住氛圍將有較大提升。目前片區(qū)新房在售均價(jià)3.6-3.8萬/平，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

??集美2020JP02地塊

??坐享集美新城千億配套，雙地鐵加持

??2020JP02地塊位于杏錦路與杏林北路交叉口南側(cè)董任站北側(cè)，為地鐵1號(hào)線杏錦路站地鐵上蓋項(xiàng)目。地塊出讓面積12228.664㎡，總建面積53449㎡，計(jì)價(jià)建筑面積：53269㎡，起拍總價(jià)75600萬元，起拍樓面價(jià)普通住宅18000元/㎡。地塊要求12個(gè)月內(nèi)一次性申請(qǐng)預(yù)售證，并對(duì)外銷售。

??2020JP02地塊位居集美新城核心區(qū)門戶地帶，集良好區(qū)位、醇熟商業(yè)、雙地鐵的利好加持，周邊有多家大牌房企進(jìn)駐，居住氛圍已較為濃郁。

??地塊東側(cè)緊鄰廈門最大的園林生態(tài)景觀項(xiàng)目——園博苑，地塊南側(cè)有J2019P02地塊由廈門國貿(mào)地產(chǎn)與中交地交聯(lián)合體（地價(jià)2.5萬/平），地塊西側(cè)1公里處設(shè)有地鐵6號(hào)線（在建）董任站，未來可實(shí)現(xiàn)與同安新城、集美新城、馬鑾灣新城各板塊的快速聯(lián)通。

??同樣是地鐵上蓋住宅的項(xiàng)目——住宅水晶地鐵公元，新沿線天境云著均計(jì)劃在近期入市。

??優(yōu)勢(shì)：地塊位于集美新城，享受千億集美新城的共建配套，地鐵上蓋的住宅社區(qū)，樓下就是地鐵站，未來社區(qū)出行無憂，雙地鐵將成項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)。

??劣勢(shì)：地塊較小，除了住宅地塊，還有建13777平的租賃公寓，3917平商業(yè)，實(shí)際商品住宅面積僅3.5萬平。對(duì)拿地房企來說，雖然住宅樓面價(jià)1.8萬/平，但隱形樓面價(jià)高，難以實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。另外，由于是地鐵上蓋的建筑，地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定限制，需和地鐵部門做相關(guān)配合。

??機(jī)遇：地塊西北側(cè)約3公里處，已引入建設(shè)三甲綜合性醫(yī)院——四川大學(xué)華西廈門醫(yī)院，未來地塊所在片區(qū)的醫(yī)療配套條件將得到進(jìn)一步提升。地塊西側(cè)的杏林老工業(yè)片區(qū)進(jìn)行提升改造工作，未來地塊周邊的居住品質(zhì)有望得到進(jìn)一步提升。

??挑戰(zhàn)：目前，地塊所在區(qū)域已聚集了國貿(mào)天峯、中航城國際社區(qū)、華潤橡樹灣、國貿(mào)天悅、龍湖春江酈城、IOI園博灣、住宅園博1號(hào)等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目。周邊二手房價(jià)格已基本在3.7萬/平左右，國貿(mào)天峯新盤在售價(jià)格3.85萬/平。片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)住宅產(chǎn)品的差異化提出較高要求。