樂居樓盤測評系列 測評師：馬可馨

樂居樓盤測評系列是來自專業(yè)測評師的現(xiàn)場踩盤。可幫助您購房之前，讓樓盤的真實情況呈現(xiàn)在您的眼前。本系列會陸續(xù)覆蓋本城市全部新房，敬請期待。接下來，請您用幾分鐘的時間聆聽我們真實的測評心聲。

【評測師點評樓盤】

位于馬鑾新城西部片區(qū)，分三個地塊建設(shè)，體量較大。周邊商業(yè)多為在建中或規(guī)劃中，兌現(xiàn)需要時間。

【項目亮點】

1、與優(yōu)質(zhì)學(xué)校廈門一中海滄校區(qū)僅一路之隔，整體教學(xué)氛圍比較濃厚。

2、板塊內(nèi)唯一的外陽臺設(shè)計樓盤。外陽臺僅一半面積計入套面，贈面較大。

3、出門即達(dá)占地50萬方的新月公園（在建），新月公園建成后將為片區(qū)提供優(yōu)越的綠色生態(tài)空間。

4、社區(qū)整體分三個地塊開發(fā)建設(shè)，共19棟高層加小高層，體量較大。

【價格分析】

水晶尚苑于2022年11月11日首次開盤，最低預(yù)售33900 元/㎡，最高預(yù)售41225元/㎡，均價3.5萬/㎡，總價280萬起。周邊新盤有保利首開云禧，聯(lián)發(fā)招商悅鷺灣等，均價在3.3-3.5萬元左右，同板塊內(nèi)的新盤價格都差不多在這個區(qū)間。目前周邊新盤體量較大，庫存較多，所以競爭較為激烈，價格內(nèi)卷嚴(yán)重，部分樓盤案場優(yōu)惠較多，實際成交價格會略低于對外均價。板塊的主要優(yōu)勢在于片區(qū)內(nèi)有廈門一中海滄校區(qū)，配套不足的情況下，學(xué)區(qū)的加持一定程度上拔高了板塊整體均價。如果不考慮學(xué)區(qū)問題，這個板塊的性價比就顯得稍低了些。另一方面看，馬鑾灣西片板塊大多公建配套均是規(guī)劃或建設(shè)中，兌現(xiàn)度較低?，F(xiàn)成的配套基本集中在樂活島板塊，而樂活島價格自然要高出馬鑾西一截，但距離不算太遠(yuǎn)，預(yù)算不充足的客戶或可以退為進(jìn)選擇馬鑾西板塊，至少學(xué)區(qū)尚可，配套也在建設(shè)當(dāng)中。而且目前板塊已匯聚了大批的房企落地開發(fā)，建發(fā)在此片區(qū)開發(fā)的三個樓盤近期也已交付，居住氛圍正日漸濃厚。

【樓盤規(guī)劃】

項目位于海滄馬鑾灣西板塊，靠近廈門一中海滄校區(qū)東側(cè)?？傉嫉丶s4.5萬㎡，總建面約17.7萬㎡，規(guī)劃綠化率38%，容積率3.0。整體分為三期開發(fā)建設(shè)，共19棟樓。首推的一期共8棟樓（高層和小高層），坐北朝南呈并列兩排分布，共463戶，規(guī)劃建筑面積88-109㎡3-4房戶型。

社區(qū)內(nèi)自帶配套，有中老年活動區(qū)、青年活動區(qū)、兒童跑道等休閑場地，可滿足全齡住戶日?；顒有枨蟆?/p>

【樓盤基礎(chǔ)信息】

1、社區(qū)內(nèi)綠化充分，生態(tài)環(huán)境較好。

2、人車分流既能保障地面人行安全，也提升整體環(huán)境

3、項目采用高低配，高層小高層結(jié)合，錯落有致。

【戶型分析】

F1-三居室-建面約88㎡

進(jìn)門步入活動區(qū)，廚房朝北，U型的臺面設(shè)計實用性強(qiáng)，動線清晰；另一側(cè)客廳、餐廳橫向貫連，形成一個5.9米寬的大橫廳，延伸空間的寬闊感。

客廳帶大面瞰景飄窗，旁邊餐廳連接生活陽臺，賞景和晾曬完全區(qū)分互不干擾，且生活陽臺為獨立外陽臺設(shè)計，采光通風(fēng)性能較強(qiáng)，還不影響餐客廳的美觀度?；顒訁^(qū)整體呈“L”型，通過廚房和連接餐廳的外陽臺實現(xiàn)南北通透。

休息區(qū)配置了3個臥室，主臥朝南帶獨立衛(wèi)浴和飄窗臺，舒適度較高。次臥和兒童房均朝北，光線稍差，但距離公衛(wèi)都比較近，公衛(wèi)門隱藏在過道中間，起居洗漱不需要經(jīng)過活動區(qū)，私密性較好。

這個戶型動靜分離清晰，生活動線也比較考究，加上現(xiàn)在市面上較少見的外陽臺設(shè)計，居住舒適度較好。

【交通出行】

軌道交通：距離地鐵2號線東瑤站約1公里、乘坐地鐵可到達(dá)島內(nèi)外各區(qū)域。實測步行抵達(dá)東瑤站時間較長。

公共交通：距離最近的公交站廈門一中海滄校區(qū)東門約50米，出門即達(dá)。主要路線有809，815路。公共交通的通達(dá)度較低。

自駕：周圍有有環(huán)灣大道、東孚西二路、孚蓮路、灌新路等重要干道，連接海滄大橋和海滄隧道可實現(xiàn)快速近島。最近的高速路口是廈蓉高速G76入口，距離項目約1700米。

【周邊配套】

教育配套：距項目1公里內(nèi)有蕓美幼兒園、延奎實驗小學(xué)孚中央分校、馬鑾灣實驗小學(xué)、馬鑾西第二小學(xué)（在建中）、蕓美小學(xué)、鼎美小學(xué)、鼎美中學(xué)、廈門一中海滄校區(qū)等學(xué)校，基礎(chǔ)教育資源穩(wěn)步提升。（入學(xué)劃片須以政府教育主管部門及校方的最新政策為準(zhǔn)。學(xué)校的名稱、建成時間、開辦學(xué)性質(zhì)、辦學(xué)規(guī)模、學(xué)位設(shè)置、開學(xué)時間、招生條件、收費標(biāo)準(zhǔn)及招生區(qū)域劃定等均存在未確定或者調(diào)整的可能，出賣方對此不作任何承諾）

醫(yī)療配套：周邊3公里內(nèi)有長庚醫(yī)院和馬鑾灣醫(yī)院（在建中，預(yù)計2022年底投入使用）。長庚醫(yī)院擁有大量醫(yī)護(hù)人才儲備和多種國際領(lǐng)先型醫(yī)療設(shè)備；馬鑾灣醫(yī)院由廈門第一醫(yī)院籌建，總建筑面積超過10萬平方米，規(guī)劃床位1500張，兩大三甲醫(yī)院可為區(qū)域提供高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)。

商業(yè)配套：周邊3公里內(nèi)有約14萬方海滄SM生活廣場（在建中)、約13萬方地鐵商業(yè)綜合體招商花園城（在建中）、捷特姆購物中心三大商圈集結(jié)，未來可享一站式休閑購物體驗。

公園配套：周邊有新月公園（在建中）、市政公園（在建中）、蕓尾水道公園（在建中）三大公園環(huán)伺，可滿足未來日常休閑鍛煉，散步賞景。

建面88-109㎡3-4房戶型，總價280萬起，適合首次置業(yè)或有置換需求的剛需型購房者。

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