樂居買房 今日，廈門市自然資源和規(guī)劃局印發(fā)關于廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法的通知。

　　適用于本市已批國有建設用地中含有商業(yè)、辦公用途的項目，商業(yè)、辦公部分的土地用途變更和建筑功能臨時變更的審批管理。商業(yè)、辦公用途分別指《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010—2007)中的051批發(fā)零售用地、053商務金融用地，《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010—2017)中的0501零售商業(yè)用地、0502批發(fā)市場用地、0505商務金融用地。

　　從激發(fā)市場活力、完善片區(qū)配套服務水平角度，在符合規(guī)劃、建筑結構、消防、生態(tài)環(huán)境和行業(yè)規(guī)范等要求的前提下，商業(yè)辦公項目土地用途可變更為餐飲、娛樂、其他商服等經(jīng)營性用途，及教育、科研、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共管理與公共服務類用途;建筑功能可變更為符合省級以上政府和政府部門發(fā)布的相關產業(yè)用地政策(以下簡稱“產業(yè)用地政策”)規(guī)定的體育、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、電子商務快遞物流、科研、現(xiàn)代服務業(yè)、醫(yī)療項目等的產業(yè)、行業(yè)，以及市政府確定的補民生短板項目和引導類產業(yè)項目(詳見附件)。

　　《廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》政策解讀

　　一、背景依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《自然資源辦公廳關于印發(fā)<產業(yè)用地政策實施工作指引(2019年版)>的通知》(自然資辦發(fā)〔2019〕31號)等有關精神，2020以來我局陸續(xù)印發(fā)了《廈門市商業(yè)辦公項目變更為酒店項目暫行規(guī)定》《廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理暫行辦法》《廈門市商業(yè)辦公項目變更為租賃住房項目管理暫行辦法》3個文件，有效期均為2年，目前已到期。文件發(fā)布以來，規(guī)范指導了我市商業(yè)辦公項目用途變更辦理程序，對促進我市商業(yè)辦公項目持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用;但是，也存在部分條款在實際工作中難以操作落實的問題。為此，將3個文件合并修訂形成《廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法》。

　　二、目標任務

　　規(guī)范指導我市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更辦理程序，推進供給側結構性改革，加快商業(yè)辦公存量房產盤活，推動城市高質量發(fā)展，優(yōu)化城市規(guī)劃功能，完善配套服務水平，補齊民生短板，激發(fā)片區(qū)活力。

　　三、起草過程

　　在對原文件實施情況進行評估、征求各區(qū)政府和相關部門修訂意見的基礎上，我局起草形成《廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法(征求意見稿)》。經(jīng)征求各區(qū)政府和相關職能部門、社會公眾意見并修改完善后，形成了《廈門市商業(yè)辦公項目土地用途變更和建筑功能臨時變更管理辦法(送審稿)》，送審稿于2023年9月26日經(jīng)市政府會議研究原則同意，由我局印發(fā)實施。

　　四、范圍期限

　　1.適用范圍：適用于本市已批國有建設用地中含有商業(yè)、辦公用途的項目，商業(yè)、辦公部分的土地用途變更和建筑功能臨時變更的審批管理。商業(yè)、辦公用途分別指《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010—2007)中的051批發(fā)零售用地、053商務金融用地，《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T 21010—2017)中的0501零售商業(yè)用地、0502批發(fā)市場用地、0505商務金融用地。

　　2.文件期限：自2023年11月 1日施行，有效期5年。

　　五、主要內容

　　文件立足我市實際情況，從變更后的用途、申請條件和審批程序等方面，提出了商業(yè)辦公項目用途變更的具體意見和要求，主要內容如下：

　　(一)變更后的用途

　　從激發(fā)市場活力、完善片區(qū)配套服務水平角度，在符合規(guī)劃、建筑結構、消防、生態(tài)環(huán)境和行業(yè)規(guī)范等要求的前提下，商業(yè)辦公項目土地用途可變更為餐飲、娛樂、其他商服等經(jīng)營性用途，及教育、科研、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育等公共管理與公共服務類用途;建筑功能可變更為符合省級以上政府和政府部門發(fā)布的相關產業(yè)用地政策(以下簡稱“產業(yè)用地政策”)規(guī)定的體育、養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、電子商務快遞物流、科研、現(xiàn)代服務業(yè)、醫(yī)療項目等的產業(yè)、行業(yè)，以及市政府確定的補民生短板項目和引導類產業(yè)項目(詳見附件)。

　　(二)申請條件

　　從正面和負面分別設定申請條件，土地用途變更正面要求包括應當征得項目利害關系人同意、申請人承諾項目變更后滿足建筑結構和消防安全要求等9個方面缺一不可。其中，土地用途變更為保障性租賃住房的，變更后的租賃住房原則上不得少于50套(間)且建筑面積不少于2000平方米。建筑功能臨時變更正面要求包括項目已經(jīng)建設主管部門竣工驗收備案、已經(jīng)行業(yè)主管部門同意等8個方面缺一不可。

　　負面清單包含應依法征收或收回土地的、申請人經(jīng)人民法院認定為“失信被執(zhí)行人”期間、已納入政府收儲計劃范圍的用地等7種情形不得變更。

　　(三)審批程序

　　土地用途變更報市政府批準同意后方可實施，審批程序如下：①申請人提交申請材料，資源規(guī)劃部門初步審查后，“多規(guī)合一”平臺征詢項目屬地區(qū)政府(管委會)和相關部門意見;②組織專家論證并公示;③公示無異議的報市政府研究同意;④資源規(guī)劃部門核定規(guī)劃條件，擬定變更土地用途供地方案報市政府批準;⑤市政府批準后簽訂監(jiān)管協(xié)議、補充合同、結算地價。

　　建筑功能臨時變更建筑功能臨時變更的，原則上由項目所在區(qū)政府批準，但原用地以劃撥或限制性出讓方式供地的、變更為含有居住功能的養(yǎng)老、醫(yī)療類項目的等5類情形需報市政府同意后方可實施。審批程序如下：①申請人提交申請材料，資源規(guī)劃部門初步審查后，“多規(guī)合一”平臺征詢項目屬地區(qū)政府(管委會)和相關部門意見;②報市政府或區(qū)政府研究同意;③資源規(guī)劃部門出具審查意見，與申請人簽訂建筑功能臨時變更合同，按規(guī)定計收土地年租金。

　　(四)變更后的規(guī)劃建設要求

　　一是經(jīng)批準變更的，申請人還應按資源規(guī)劃、建設、生態(tài)環(huán)境、人防等部門及行業(yè)主管部門的相關規(guī)定，進一步完善相關審批手續(xù)。二是申請人應委托具有相應資質等級的設計單位對項目變更后是否符合新用途的建筑結構、消防安全的有關規(guī)范進行確認。三是土地用途變更項目，原則上不得高于原批準的計容總建筑面積，可根據(jù)變更項目設計方案、實際功能需求、片區(qū)詳細規(guī)劃及行業(yè)主管部門意見，對計容總建筑進行調整。四是已建成或在建項目允許對原建筑進行局部改造，但不得改變原建筑高度、不得增加項目用地面積、不得實施拆除重建。五是涉及建筑新建、改建、擴建的，須按圖施工，不得擅自修改設計。六是土地用途變更項目新建建筑的，其建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設施等應當按新用途的相關規(guī)范執(zhí)行;在建、已建成建筑的，按原用途的相關規(guī)范或者項目現(xiàn)狀執(zhí)行。七是考慮變更方案設計、審批耗時，未開工項目、在建項目可重新約定開工竣工時間。

　　(五)地價計收原則

　　土地用途變更的項目，變更為保障性租賃住房部分無需補繳地價，原土地出讓合同(或劃撥決定書)對土地用途變更及地價結繳有明確約定的，按約定執(zhí)行;未約定的，以資源規(guī)劃部門依法受理土地用途變更結繳地價的申請時點作為評估基準日并結合剩余年限修正，按以下原則計收：一是對于招拍掛出讓(完全出讓)項目，對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的同類型項目最高成交價格進行對比，取其高的價格;對評估出的舊用途土地價格與其原成交價進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。二是對于劃撥、協(xié)議出讓(限制性出讓)項目，對評估出的新用途土地價格與該區(qū)域最近一年相同土地級別公開出讓的同類型項目最高成交價格進行對比，取其高的價格;對舊用途劃撥或者限制性出讓土地使用權價格與市政府批準土地用途變更時點的舊用途的基準地價修正值進行對比，取其低的價格，以二者的差價擬定應補交的土地價款。

　　建筑功能臨時變更的項目，產業(yè)用地政策、原土地出讓合同等對建筑功能臨時變更地價結繳有明確約定的，按約定執(zhí)行;未約定的，以資源規(guī)劃部門依法受理建筑功能臨時變更土地年租金結繳的申請時點作為計價時點，按以下原則計收：一是對于招拍掛出讓(完全出讓)項目，按新舊建筑功能對應土地用途的基準地價修正值差額的1.2倍計收。二是對于劃撥、協(xié)議出讓(限制性出讓)項目，按新建筑功能對應土地用途的基準地價修正值，與舊建筑功能對應土地用途劃撥或者限制性出讓使用權價格的差額的1.2倍計收。

　　(六)監(jiān)管措施

　　一是未經(jīng)批準不得擅自改變用途或建筑功能，不得擅自改變原建筑結構、高度、增加建筑面積、不得拆除重建等。二是土地用途變更的，變更部分的建筑面積須按用途類型分別辦理整體產權、整體抵押、整體轉讓，多次申請變更的，應當按用途類型合并辦理。三是建筑功能臨時變更的，不改變原用地性質、土地使用年限和原土地房屋權屬關系，不辦理建筑功能變更登記，不得轉讓;經(jīng)批準增設的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設施，不辦理產權登記;需要征收或收儲的，仍按原土地用途、建筑面積和建筑功能給予補償。四是變更為保障性租賃住房的項目、房源、租賃合同應當在住房部門所屬的廈門市住房租賃交易服務系統(tǒng)備案，納入全市保障性租賃住房統(tǒng)一管理。五是明確屬地區(qū)政府和相關部門全鏈條監(jiān)管職責，對違法違規(guī)行為及時處置。

　　六、關鍵詞詮釋

　　1.土地用途變更是指經(jīng)批準變更土地用途，并按照新的土地用途和規(guī)劃條件使用的行為。

　　2.建筑功能臨時變更是指保持原土地用途、土地使用年限不變, 利用存量商業(yè)、辦公房產發(fā)展本辦法支持的產業(yè)、行業(yè)的行為。建筑功能臨時變更有效期為5年，且不得超過批準的土地使用年期。

　　七、聯(lián)系人及聯(lián)系電話

　　廈門市自然資源和規(guī)劃局利用處 0592-2855255。